两月豪掷250亿中海囤地凶猛商业

新闻热点阅读 171 2024-05-09 10:35:24

两月豪掷250亿中海囤地凶猛_商业

两月豪掷250亿中海囤地凶猛_商业 MBAChina 　　编者按/ 从九十月开始，一向以谨慎著称的雅居乐、中海地产也一改往日谨慎做派，加入了抢地行列。而“地王”的诞生范围更是从一二线城市以加速度向三四线城市扩展，理由是，这些地方仍有投资空间。无论是民企还是央企，企业的拿地逻辑都非常理性：在销售业绩向好的情况下，我们不差钱，必须为未来谋划优质的项目，以获得投资者的青睐，并参与未来的市场游戏。

然而，在这些单个公司理性决策背后，被集体推高的地价已经让观者感觉到不寒而栗的疯狂。

如今的土地市场，已经只是有钱人的游戏。

自8月开始，以“低调与审慎”为2009年标签的中海陡然发力，势压保利、万科等拿地大户，先后夺下上海、重庆、佛山、长春4幅地王，短短2个月，中海今年已为抢地砸下250亿元，远远超过原先预计的134亿元。

随着母公司中国建筑的成功上市，备受资金关照的中海显出一骑绝尘之势，而2009年市场的大好，显然成为中海管理层眼中借势再扩全国版图的绝佳时机。

疯狂抢地

“保利没怎么出价，万科和中海在争。”佛山的Joe在聊天群里面的一句话，被众人推为3家地产大佬争抢地王的经典勾勒，Joe是佛山一家民营房企的投资负责人，在当天的现场。

10月28日，中海经过275轮竞价，力压保利、万科，以38.2亿元的总价刷新佛山的新地王；29日，中海地产再与九龙仓联合，以总价41亿元从香港置地手中夺得重庆江北嘴CBD体育公园地块，超越保利38.1亿元的纪录，成为重庆今年的新总价地王；1天之后的长春，又是中海从3强中杀出血路，263轮竞价、总价14.64亿元、溢价率266%，“长铃地王”净地价格达到10448元/平方米。

“那种舍我其谁的霸气，只有国字号背景的房企才有。”Joe如是提及当日地王之争，“千灯湖是中海和保利的势力范围，万科也想分一杯羹，不过中海更是志在必得。”

曾有中海地产内部人士与《中国经营报》记者谈到公司土储标准：成本控制在2500元/平方米，主要集中在一二线城市的核心地段，从长远上讲，能满足未来4~5年保持盈利每年20%以上增长的开发需要。然而，如今看来，这一标准形同虚设：2009年中海购入的大部分土地价格都“超标”。

“但这不会太大影响中海的未来业绩，一方面可通过低价地来摊薄，一方面中海对高端项目有经验，这些核心区域的优质地块盈利相对更高。”熟识中海的中原地产项目部副经理黄韬分析称。

而在Joe看来，中海的土地购置也有迹可循：没有拓展新的城市，而是持续抢占已进入城市的市场份额。#p#分页标题#e#

资金杠杆

在分析人士看来，中海如此急迫地大量采购土地，也有财务杠杆最大化的考虑。

“2009年9月30日，集团的财务状况非常理想，净借贷水平进一步下降至2%，手头现金约为港币231.7亿元。”中海方面称。

销售畅旺是中海资金充裕的主因，其最新公告显示，截至9月30日，集团实现营业额为港币210.5亿元，经营溢利为港币71.8亿元。在今年首9个月完成合约销售额港币384.7亿元，销售面积约为400万平方米，同比分别增长85.1%及100.5%，截至9月底集团已完成修订后的全年430万平方米销售目标的93%.

“中海的资金一直比较稳健，使用效率有待提升。”有行业分析师告诉记者。而北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹亦在相关报告中指出，“公司要求现金持有比例维持在10%左右，显著高于国内地产公司平均5%的现金持有比例，公司的净借贷资本比则一般保持在30%~40%之间。”

与中海把握现金的谨慎相比，其在项目盈利上的能力更让竞争对手心惊：2008年高达45%的毛利率，销售收入234.7亿港元就获得50.5亿港元的净利润，而2008年销售过500亿元的万科，净利润却只有46.4亿元。

“作为中国建筑打包上市的资产之一，中海事实上已经借母公司曲线回A，基本打通A+H股的平台。”黄韬指，这将又是中海未来拓展的便利平台。