27万亿土地出让金引发三大疑问

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2.7万亿土地出让金引发三大疑问

2.7万亿土地出让金引发三大疑问更新时间：2011-1-10 9:26:34 　　2010年国内土地市场出让金总额达2.7万亿元，同比增幅达70.4%

出让金总额达2.7万亿元，同比增幅达70.4%――国土资源部负责人7日在全国国土资源工作会议上披露的数据，揭示出2010年国内土地市场的一场“盛宴”。对此，有三个问题值得探究：土地出让金缘何能在“最严调控年”里创下新高？巨额的“卖地”进账如何使用？地方的“土地财政依赖症”是否会进一步加剧？

至2010年11月，全国120个城市住宅用地楼面地价为2134元／平方米，环比上涨29%

■土地出让收入缘何逆势创新高？

中国指数研究院的监测数据显示，2010年全国120个城市土地出让金总额为18814.4亿元，同比增加50%。其中三个城市土地出让金收入突破1000亿元。

“价量齐涨”是去年地市“成绩单”如此“靓丽”的主要原因。增加土地供应是去年楼市调控的重要举措。数据显示，去年1－11月，全国120个城市累计供应、成交住宅用地分别为39591万平方米、30216万平方米，同比增幅分别达到43%、40%。在其中的10个重点城市中，有9个城市土地成交面积实现增长。

价格方面，去年120个城市住宅用地楼面地价波动频繁，并在7月以后震荡上行；至当年11月，全国120个城市住宅用地楼面地价为2134元／平方米，环比上涨29%，同比上涨10%。自11月起，随着优质地块入市，杭州、广州、温州等城市又重新冒出“地王”。价格因素对一些城市土地出让金的贡献率十分突出。比如，武汉、南京等城市2010年住宅用地出让面积同比增幅不到20%，但出让金的收入增幅却超过125%，地价之高可见一斑。

■巨额土地出让金去向如何？

土地出让金全额纳入地方基金预算管理，是地方政府不折不扣的“钱袋子”。一些地方土地出让金的使用有“猫腻”。比如，按有关规定，各地从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金的比例不得低于10%。但审计署去年11月公布的审计报告显示，2007年至2009年，有22个城市的提取比例未达到要求，共计少提取146.23亿元。

大幅增长的土地出让收入如何使用，对地方政府管理、服务的理念与能力是一次考验。不少业内人士在接受采访时均指出，土地收入不是政府手中的私房钱，它是加快城市基础设施建设的重要财源，关心土地收入的增长是正当的；但当大多数群众的居住问题成为社会问题之时，如果过分强调土地收入而不愿为居民的保障性住房建设提供资源，则将背离群众的利益，影响城市的可持续发展。

■地方的“土地财政依赖症”是否会加剧？

土地出让收入是地方财政的重要支柱。财政部的数据显示，2009年土地出让收入为14239.7亿元，增长43.2%。当年的土地出让收入占地方财政收入的43.7%。业内人士预计，2010年全国土地出让收入总额或将突破2万亿元，在地方财政收入中的比重也有可能进一步上升。

把今后50年或70年的收益一次性收取、以土地为抵押物获取城市开发建设巨额贷款、通过房地产开发获得GDP和大量税收――地方政府的“土地财政”，某种程度上可说是中国快速城市化的一大“奥秘”。在一定时期内，“土地财政”的存在有一定的必然性。不过，一旦形成“过度依赖”，无疑将使经济运行风险加大，房地产调控难度增加。

越来越多的人士认识到，“土地财政”不可持续。当前，既要增加土地供应以填补住房市场的供需缺口，又要防止地市“过火”，合理控制地方的“卖地冲动”。这是楼市调控乃至整个经济运行管理的一道难题。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰表示，土地调控要坚持“两条腿走路”：大力增加保障房用地供应、不断提高其在供地计划中的比例，同时保持一定量的商品房土地供应。

财政部财政科学研究所所长贾康说，“十二五”期间，中央和地方政府在事权、税权分配上会更加合理，抬高地价增加土地出让收入等地方政府的短期行为将逐步消除，地方对“土地财政”的依赖将逐步减小。