太原土地市场热度下行，楼市需求从刚需进入改善、升级类需求

全国首轮集中供地落地，部分国企、头部房企表现积极，资金充裕、大量拿地推使溢价率上行。在太原，集中供地政策还未全面铺开，存在一定的不确定性，房企对楼市前景信心有限，热度未出现短时上升。

业内人士表示，目前太原地产板块估值仍处历史底部，行业短周期内的景气度仍处低位，土地市场热度下行，楼市将持续平稳运行，静待其变——

A 土地供应4月走涨

太原土地市场在“断供”3个月后，于4月份开始迎来集中放量，进入5月，太原迎来年内首拍，受到了业内外人士的广泛关注。

本周，记者统计了前4月的土地供应情况，发现今年以来，太原土地供应趋势明显，第一季度平淡，从第二季度起开始放量。

来自朗润智业的一份数据印证了上述结论。1月，太原供应3宗土地，其中商住用地2宗，学校用地1宗，均位于小店区。土地市场供应占地面积12.26万平方米，环比上涨36%。2月，土地市场供应6宗土地，其中商住用地3宗，商业用地2宗，学校用地1宗；分区域迎泽区2宗，万柏林区4宗。供应总占地面积9万平方米，环比下降25%。3月，土地市场供应5宗土地，其中商住用地4宗，学校用地1宗；分区域迎泽区3宗，万柏林区2宗。供应总占地面积5.43万平方米，环比下降39%。

4月，土地市场供应11宗土地，其中商住用地6宗，学校用地2宗，商业用地3宗。供应总占地面积42.77万平方米，环比上涨6.86倍。

记者发现，1-4月，太原共供应25宗地，共69.46万平方米。其中，小店区和万柏林区的供地数最多，占到一半以上。这当中，4月土地供应达到11块，供应面积占到今年前四个月的六成。

回顾2020年全年的数据显示，去年太原土地供应量达到602万平方米，远超前几年不到500万平方米的土地供应量。业内人士表示，相比第一季度，从4月份开始，太原土地集中放量，但整体看数据仍然处于低位。

B 土地成交数据下行

相比土地供应的积极，省城的土地成交却现疲乏。仍然是朗润智业的数据显示，1月，太原成交2宗土地，其中1宗为雅居乐东社村城改项目用地确权。成交占地面积6万平方米，环比下降94%，同比上涨20%；成交楼面地价2003元/平方米，环比上涨3%，同比上涨6%。2月是前4个月成交最多的一个月，成交4宗土地，其中2宗为保利综改区项目用地，1宗为首开华润紫雲府项目用地。其中，成交占地面积7万平方米，环比上涨24%，同比下降69%；成交楼面地价1961元/平方米，环比下降2%，同比下降23%。3月，成交3宗土地，其中2宗为恒大珺睿项目用地，1宗为山西安旭置业有限公司竞得。其中，成交占地面积5.28万平方米，环比下降57%；成交楼面地价3315元/平方米，环比上涨14%。4月虽然供应放量，但仅成交1宗土地，为中铁诺德城项目用地，成交楼面地价7235元/平方米，环比下降1.47倍。

记者初步统计，前4个月，太原共成交土地10宗，总成交面积为18.284万平方米。同样回顾去年的数据显示，2020年1月-12月太原（六城区）土地市场共成交206宗地块，土地市场成交面积为986.7999万平方米，月均成交面积达到83万平方米。今年前4月土地总成交面积不及去年月均成交面积的四分之一。

5月8日，备受太原市民关注的丽华商圈热门地块拍卖，这是2021年太原的首次土地拍卖，热情高、呼声高，但最终以流拍结束。该地块位于丽华北污水处理厂附近，此前这里已有保利、中海两家开发商拿地并开发高端住宅。之前的土地成交价分别为8600元/平方米和8700元/平方米，达到太原土地楼面价的峰值。如今，保利的天悦项目已经面市，而中海地块新项目案名已定，预计将在6月开放。此次拍卖会流拍的土地，只有保利、中海两家参与竞拍。该地块起始楼面价为6105元／平方米，经过多轮加价，楼面价已攀升至8500多元/平方米，未达到8600元/平方米的价格，仍然流拍，说明政府对该地块成交价预期不变，房企拿地预期却有所下降。

业内人士告诉记者，“今年以来，房地产建材钢材、铝材、水泥等均在涨价，太原的开发商建安成本平均每平方米上涨300-500元，因此，房企虽有强烈的拿地需求，但从运营盈利角度考虑，土地成本过高，导致该地块流拍。”

C 后期或因竞争加剧影响房价

亿翰智库监测，今年4月全国城市住宅用地供应建筑面积19681.5万平方米，同比下降20%，环比增长41%。宅地成交总建筑面积为10526.2万平方米，同比下降47%，环比下降15%。由于二线城市或将在5月集中出让土地，挂牌与成交之间存在时间差滞后，成交量会体现在5月数据中。三四线城市土地供给减少，土地成交量表现为下行，但强三线城市的集中成交，楼面价及溢价率数据上表现会走涨上升。

海通证券分析师杨凡告诉记者，进入4月以后，一二线城市土地出让集中供应，可能会导致后续商品房入市竞争加剧，进而影响商品房售价。

不久前，各房企纷纷发布2020年业绩，多家房企利润下滑，解释原因是高地价挤压利润空间。克而瑞研究中心数据显示，2020年，66家上市房企整体的毛利率、净利率及归母净利率水平均延续下滑趋势。其中，毛利率指标降幅最大，2020年毛利率中位数同比降低4.8个百分点至24.3%。克而瑞研究中心分析人士认为，2020年行业利润增速放缓、规模较大的房企利润率水平显著下降的主要原因是近年来土地市场竞争加剧、土地成本上升，2020年不少房企前期获取的高地价项目进入结算，对企业利润空间的影响较为显著。

但也有业内人士认为，品牌房企规模化运营，各项目的盈利情况有好有差，整体行业状况仍然不错。例如，部分区域的某些热点项目可能会单盘亏损，但整个区域是盈利的，企业的发展势头仍然向好。如果只计较单盘得失，从企业规模化的角度看，肯定会拖慢进程。开发企业的经营层面统筹算账复杂，不仅按照单个项目做核算，更要整盘统筹，才能满足规模化、高周转的要求。

从太原楼市来看，全城楼市需求已从刚需进入改善、升级类需求，市民购房不再迫切。正因如此，楼盘及房企品牌较集中的区域，过去的预期是城市发展升级、楼市走热、楼价走涨，如今却意味着楼盘同质化竞争加剧、低价抢客。在此情形之下，楼面价高、楼盘集聚的区域，未来的销售反而面临的压力较大，房企高价拿地却因竞品太多，无法高价销售，拿地自然会谨慎。

来源/山西晚报

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