上海这些商圈房价正在上涨-祝桥房价能涨到多少

翻开近十年的上海新房房价史，你会发现上海新房总体上稳中有升，个别年份甚至在价格上有质的飞跃。

就拿最近的2020年上半年来说，在18-19两年较为平稳之后，新房价格体系刷新了我们的认知。

01、2020年上半年楼市现象（多个项目默默调高预售证价格）

最先感受到这股浪潮的还是3月份，鼠年的第一张预售证，黄浦滨江板块，绿地海珀外滩，备案均价13.8万/㎡，比19年同商圈内开盘的融创外滩壹号院整整高了14%。

没过多久，在黄浦滨江的对岸浦东陆家嘴商圈，滨江凯旋门二期，同样开出了13.8万/㎡的均价，对比去年12.8万的九庐也高出了足足8个百分点。

可能有人会质疑，上面提到的4个新盘两两同处于同一商圈，但就滨江地块的稀缺性来讲，绿地海珀外滩和滨江凯旋门本身就要更胜一筹。

地段有一定的价差也无可厚非。

我们再来看金山亭林商圈的新未来樾湖，1.95万/平。比去年9月开盘的澜庭高了3%。

而上图中金水湖附近，近两年的这5个新房项目，基本地段一致，仅仅相隔一条街，可谓是同一商圈同等地段。

我们逐渐意识到了，2020年

很多商圈的天花板价格正在被突破。

02、近三年的商圈天花板价格发生了怎么样的变化

为了研究这一情况，我们汇总了18和19两年的新房备案价中的最高价，取其最大值与今年该商圈中最高新房备案价做对比，看看哪些商圈在2020年乘风破浪。

通过这一系列的对比，我们能了解以下两个方面：

1、哪些商圈是目前新房市场持续供应的区域，近三年的价格变化到底如何？上限又在哪里？

2、由于新房供应的不确定性，也可以从侧面看出哪些商圈供应上是稀缺的。

首先来看浦西中心7城区的变化

浦西中心7城区近三年总计32个商圈是开出过新盘的，其中仅仅只有10个商圈在最近两年里都有新盘供应，因为只有这样，才能看出商圈最高备案价的涨幅情况。

结果10个商圈中，7个有上涨，3个下跌。

7个上涨的商圈里，涨幅都不小。其中涨幅前三位之中，有两个都与滨江相关，而长寿路商圈作为普陀的顶级地段，西康路989一出，风头更盖过了1月的锦绣里。

黄浦除去滨江商圈以外，豫园商圈的复地雅园公馆，涨跌幅为2%，说明了市中心地段具有

稳中有升的保值属性，

和它对标的正是去年复地雅园上一个批次的产品。

整个静安在2020年是没有新盘入市的，于是聚光灯都聚焦在了新静安。而能看出市场变化的集中在环大宁商圈（包括大宁商圈、大宁辐射区域永和商圈）。

如果不了解环大宁商圈，那么你根据图表会清晰得出，今年环大宁商圈的最高备案均价都下跌了，且幅度都超过了20%。换句话说，

环大宁商圈的天花板价格塌了？

实则不然。我们来看下这三年两大商圈的天花板产品形态，便会得出最接近市场的结论。

两大商圈的主力产品就是高层和叠墅，而永和商圈18年商圈的最高备案价正是高层+叠墅两种产品形态同时推出的那张预售证，取证价格接近了10万；

而大宁商圈的巅峰王座势必就是大宁金茂府的

叠拼产品

，18年的年底推出，取证均价12.7万，永和商圈的静安府则是在19年推出的其中一个批次，那个批次没有高层产品，所以价格也到了11万。

另外，从这张图中还能读懂的是，静安府西区最后一个批次收官产品，8.5万的收官价格，比起任何东区还是西区的高层来说，

最后一期都具有超高性价比

，天花板价格虽然没有突破，但你如果抢到了，那就是赚到了。

最后一点，融创静安映，也包括本月即将登场的仁恒静安世纪，都被看成是接班静安府的优质产品，从本质上来说，作为大宁商圈的高层产品，实则也是突破了去年静安慕舍的8.8万均价，涨幅3.6%。

中心城区的其它区域就更好解释了。

今年上半年徐汇的供应不少，并且取证项目基本都是10W+项目，除了徐汇滨江的热销之外，斜土路商圈、衡山路商圈同样受到市场青睐。而这些价格会作为新标杆，等着未来更好的产品来超越。

普陀是2020年上半年较为活跃的区域，除了久违入市的武宁板块推出了一房难求的中海汇德里，使得

普陀内环线价格体系形成

，普陀内环就是10W起步，而属于武宁商圈的故事还未完结，包括了燕宁苑以及新湖明珠城三期下半年都会入市。

光新板块的宝华城市之星的

楼王产品单独取证

，比自家去年的均价高了7%，看似意义不大，但给人的直观感受是，普陀内中环也突破了10万+。

虹口和杨浦这两年的供应越来越少，杨浦更是如此。融信江湾世纪在6月供应了36套底复，以90平米的小户型为主，但是备案均价达到了13万。但却从另一个角度看成是

市场对新江湾城价格的接受度越来越高

。

03、城市房价的提升往往是从高品质商圈旗舰楼盘价格上的拉升开始

近三年郊区共计53个商圈有新开盘，而2020年，这个数字为29。

在筛选各个商圈的涨跌幅之后，我们想看下到底哪些郊区商圈会有比较明显的涨幅。

我们在涨跌幅条件里设置了上涨10%以上，这一筛，让我们将上海郊区的商圈看的更加通透。

突破商圈天花板价格的主要来源两种形式：

第一种：

上港星江湾地处宝山，但紧邻杨浦新江湾城，卖出了淞宝和新江湾城的平均价

古北天御地处闵行，但紧邻长宁古北商圈，卖出了金虹桥与古北的平均价

无独有偶，两个项目的认筹率都过百。从另一个侧面来看，

市场上接受了以临近市区商圈和郊区商圈平均价作为郊区楼盘天花板价格的定价体系。

第二种：

青浦赵巷、闵行华漕属于传统意义上的别墅商圈，而这一波商圈价格的突破就是同一楼盘或者不同楼盘产品形态上的进阶。

从高层——>叠加（联排）、从叠加——>独栋，价格的上涨幅度有一到两成的提升。

有上升，当然也有下跌的。价格差别较大的出现在了闵行。我们将这2个典型商圈的四个楼盘一一比较。

城开云外和万科青藤公园在颛桥以及吴泾商圈，可谓是一盘之下万盘之上。但恰巧都输给了本商圈的旗舰楼盘。

如果19年和20年的四个楼盘彼此翻个个，那价格跃升也是显而易见的，所以

商圈天花板价格的提升在于商圈有没有旗舰类产品。

好在，颛桥商圈的上海星河湾三期以及吴泾商圈的紫竹半岛在2020年的下半年都有供应，届时，能否继续拉升商圈备案价，也可以看成市场整体的一个走势。

城市房价的提升往往是从高品质商圈旗舰楼盘价格上的拉升开始的。

04、浦西商圈的价格逻辑完全适用于浦东

近三年浦东共计20个商圈有新开盘，而2020年，这个数字为11。

其中有9个商圈可以看出涨跌幅，同样出现了与浦西价格涨幅同样的过程与结论。

森兰星河湾做为高行内首屈一指的旗舰产品，塔尖产品，远远抛开了森兰其它楼盘，备案均价7.95万，接近了8万，此前1月的森兰壹公馆也仅仅刚过6万，涨幅达到了45%；

另一个拥有涨幅45%的商圈在浦东，或者可以说全上海最火爆的区域——前滩，6月推出的九宫格超白金位置的前滩三湘印象，比去年开盘的江悦名庭也好，晶萃名邸也罢，都足足高了45%，说明了市场接受了前滩一线江景的定价逻辑，早早的定下了前滩的天花板；

下半年前滩依旧还会有供应，包括了九宫格的尚峰名邸和前滩格力地块，相信都无法撼动三湘在前滩的地位，但破10似乎问题不大。毕竟，前滩的九宫格和前滩的其他地段不是一个地段级别。

浦东剩下涨幅较大的商圈和浦西雷同，同样是相同或者不同楼盘之间产品形态的区别。比如颐景园江南院从公寓到江南院墅，保利首创颂从高层到叠加，临港的高层换成了鹭语墅的叠加；

公元2040则是翻了个个，去年叠加产品，今年是公寓，所以祝桥商圈的价格下降了17%。

滨江凯旋门拉升陆家嘴江景房的幅度有限，那是因为去年供应的九庐本身已经十分优秀。

惠南商圈供应不多的情况下，海玥瑄邸的产品没有变化的情况下，价格和去年持平。

05、这些商圈凭什么乘风破浪？

第一、重新定义商圈

上海环线的价格体系由来已久，但并不是永恒不变。就拿2020上半年新静安内环内的所有供应之外，除了华润中心润府对得起它新静安顶级地段的位置，其余新静安内环项目集体迷失。

而新静安内中环，都以生在环大宁商圈而感到庆幸。

因为若干年前对于大宁商圈的美好愿望一一得以落地，并且还完成的更好。

大宁商圈从最初以大宁国际商业为中心衍生的大宁核心商圈，再到大宁金茂府，带火了原先宝华现代城和慧芝湖花园，直到中环汶水路；

城区建设有序推进。大宁音乐广场、大宁中心广场（三期、四期、五期）、大宁中心中环广场、新体育中心等重大建设项目顺利推进。

南北通道(普善路-万荣路-三泉路道路辟通改建工程)全部建成之后，有望形成与共和新路平行的分流道路，同时缓解南北高架（共和新路静安段）的拥堵。

第二、买房主流年轻化，房企赚取新流量

当前买房的主流人群年龄在25-35岁之前，这同样也是我们粉丝年龄占比最大的一部分。然而，最近我们发现买房人的主流（95后）正在发生悄悄的变化。

未来几年后，买房的主力变成了95后人群，95后更愿意独居，消费观比较积极，没有太多存款购置大户型的买房理念；更习惯平时快节奏与周末慵懒的生活状态。

城市画报与腾讯QQ联合推出的《95后兴趣报告》显示，游戏和影视是95后的最大兴趣。

图片来源：《95后兴趣报告》

根据上面几项兴趣，未来房企尤其应该在户型、小区设施、周边配套方面，为95后提供相应场景。其中

周边配套

更是十分重要。

在一份上海2020年拟开商业项目的报告中，我们发现了今年预计将有30个商业体建成并运营。

而其中令人比较意外的是普陀一区占据了5个，仅次于大浦东的6个，并且下图中标红的主场ESP电竞文化体验中心，是符合当下95喜好的主流配套。

数据来源：赢商网

2019年底，普陀区发布《加快电竞产业发展实施意见》，从企业集聚、场馆建设、赛事举办、原创游戏开发、平台建设等八大领域为电竞产业发展保驾护航。

5月28日，2020年KPL春季赛季后赛在上海普陀拉开战幕，同时作为其赛事举办地的全国首个电竞文化体验中心——主场ESP电竞文化体验中心同步亮相。

图片来源：经济日报

我们发现了即将在7月入市的长风板块的

长风瑞仕璟庭

离开电竞文化中心十分近，未开盘就已经被打上了年轻的标签。。

第三、墅区规模化和塔尖产品的示范作用

别墅地段的选择很有讲究，如今已从市中心的成熟核心区向外环外的新兴区域不断扩散。我们上文提到的青浦赵巷商圈、闵行华漕商圈以及颛桥商圈，还有松江佘山、松江新城等等商圈都是别墅产品首选地段。

而上文中所提到的闵行颛桥的星河湾，亦或是浦东高行的森兰星河湾，都远远高于统一商圈内的其它竞品。

塔尖商品同样是打磨多年，已经在业内形成良好口碑，已经无需多做介绍。

第四、“野心”不是坏事，楼盘品质是王道

我们以上提到过的浦西城区也好，郊区也罢，还是浦东，或多或少，都有这么一个品牌，成为商圈里的“扛把子”，依靠的就是产品本身的品质。

我们大元宝有句名言：这一辈子一定要住一次仁恒！住惯了仁恒房子的人，很难再住其它楼盘。

事实上也确实如此，买了仁恒的业主一般都不会轻易转手卖掉，甚至买仁恒房子就变成一种买房的技能。

青浦徐泾的仁恒西郊花园能在徐泾双子星万科天空之城和招商虹桥公馆的双重夹击下，在二手市场依旧能有稳定的成交。本身就说明了仁恒在市场上的号召力。

仁恒完全不关心竞争对手在做什么，

专做私域流量，服务老客户，从而达到复购率50%。

说到底，楼盘品质是王道。下半年即将入市的，浦西大宁商圈仁恒静安世纪，浦东康桥商圈的仁恒康桥项目都有能力抬高商圈的天花板价格。

2020年的下半年，这些商圈依然在乘风破浪，未完待续。

以上为正文，来自数据分析师阿飞

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